市住建局在全国率先探索保障房内部流转、封闭运作新机制，深圳在全国已率先启动公租房同城置换，并打通公租房和安居型商品房轮候库，实现两库合一。图为南山区朗麓家园公租房项目。
记者从市住房研究会获悉，我市正加快建立保障房内部流转封闭市场，今后保障房将不得进入商品房市场进行交易，目前相关方案已经起草完成。
利于破解建设用地紧缺问题
市住房研究会常务副会长陈蔼贫介绍说，党的十八大、十八届三中全会等报告明确提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”、“健全符合国情的住房保障和供应体系”等。实施保障房封闭运作、内部流转，既是贯彻落实中央战略方针的要求，也是全国范围住房保障重大创新改革举措。
2012年底，我市颁布了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》，成为我市住房保障制度未来发展的纲领性、指导性文件，其核心内容之一便是“建立保障性住房内部流转机制，实行内部循环、封闭运作”。
“土地资源紧缺是我市住房保障发展重要的硬约束条件。”陈蔼贫透露说，我市大规模保障性住房建设用地紧缺，按照现行政策，保障房不可避免地将呈现“一边建设、一边流失”的不利局面，如经适房5年期满可以上市，安居型商品房产权限制期则为10年，而实施保障房封闭运作是行之有效的破解之策，将有效阻止保障房资源流失。
初步具备建立封闭市场的基础条件
陈蔼贫说，建立保障性住房封闭市场涉及面广、法律关系复杂，但经过长期努力，我市已经初步具备建立保障性住房封闭市场的基础条件。
首先，我市保障性住房轮候库已实现常态化运行。“内部循环、封闭运作”的关键所在就是要求住房流转必须在符合我市安居型商品房申购条件的群体中进行，而保障性住房轮候库恰好为此提供了一个理想的平台，交易双方只需限制在轮候库范围内即可满足上述要求，封闭市场关键要素之一的市场主体即可明确。
其次，公租房置换平台成功经验可资借鉴。目前，我市已出台《深圳市公共租赁住房置换管理办法》，并建立了公租房置换平台，全市范围内已租住的公租房可根据各自需要实施置换，标志着我市保障性住房封闭租赁市场基本建成，在此基础上，可大力借鉴其建立以来的成功经验，大幅提升建立我市保障性住房封闭销售市场（也即安居型商品房和经济适用住房内部流转的产权交易市场）的工作效率和质量，进而实现我市保障性住房封闭市场租售并举的全部功能。
封闭市场涵盖现行所有保障性住房类型
陈蔼贫透露，根据《深圳市住房保障制度改革创新纲要》，封闭市场应当涵盖我市现行所有保障性住房类型，包括公共租赁住房（含廉租住房）、经济适用住房和安居型商品房。鉴于《深圳市住房保障制度改革创新纲要》已经明确“减少直至停止经济适用住房建设供应”，未来我市销售的保障性住房类型仅有安居型商品房。
据介绍，根据现行政策，我市保障性住房分配对象包括住房困难家庭和重点企事业单位，因此封闭市场的交易主体也应当分为个人和单位两个类型，其中，个人应当属于我市保障性住房在册轮候人，企事业单位应当属于市区两级政府确定的重点企事业名录。
在交易方式上，保障性住房封闭市场拟包括租赁市场和销售市场两个部分。租赁市场是指公共租赁住房承租人之间的同城异地置换；销售市场则包括：已购经济适用住房和安居型商品房的个人向我市轮候在册家庭自由转让其所购住房，以及已购我市公共租赁住房和安居型商品房的重点企事业单位面向市区两级重点企事业名录中企业整体转让其所购住房。
相关方案已起草完成
陈蔼贫介绍说，2014年，受市住建局委托，市住房研究会已经开展了《深圳市安居型商品房内部流转机制相关问题研究》、《深圳市共有产权住房试点工作前期研究》等项目研究工作，并已取得初步成果。目前，相关方案已起草完成。
陈蔼贫表示，由于我市现行住房保障政策法规与保障性住房内部流转存在显著冲突，根据依法行政的基本原则，下一步将对《深圳市保障性住房条例》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》中涉及产权管理和房产交易的内容进行修订。另一方面，保障性住房内部流转涉及众多环节，包括主体资格、产权管理、交易规则、主管部门和价格管理等，因此，接下来还要研究起草专项规范予以明确。
